華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金產(chǎn)品資料概要更新
華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
基金產(chǎn)品資料概要更新
編制日期：2025年3月31日
送出日期：2025年4月1日
本概要提供本基金的重要信息，是招募說明書的一部分。
作出投資決定前，請閱讀完整的招募說明書等銷售文件。
一、產(chǎn)品概況
基金簡稱華夏基金華潤有巢REIT基金代碼508077
上海浦東發(fā)展銀行股份
基金管理人華夏基金管理有限公司基金托管人
有限公司
上市交易所及上上海證券交易所
基金合同生效日2022-11-18
市日期2022-12-09
基金類型其他類型交易幣種人民幣
運作方式封閉式開放頻率封閉期為67年
開始擔(dān)任本基金
2022-11-18
基金經(jīng)理的日期基金經(jīng)理李兮
證券從業(yè)日期2017-08-31
開始擔(dān)任本基金
2025-03-27
基金經(jīng)理的日期基金經(jīng)理所付晶
證券從業(yè)日期2022-09-21
開始擔(dān)任本基金
2022-11-18
基金經(jīng)理的日期基金經(jīng)理苗曉霖
證券從業(yè)日期2021-06-30
場內(nèi)簡稱華潤有巢
擴(kuò)位簡稱華夏基金華潤有巢REIT
外部運營管理機(jī)構(gòu)：有巢住房租賃（深圳）有限公司
原始權(quán)益人：有巢住房租賃（深圳）有限公司
其他
戰(zhàn)略配售比例：60%
原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方配售比例：34%
（二）標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目情況
本基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目包括有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，具體情況如下
表：
表：項目概況
基礎(chǔ)設(shè)施項目包括2個子項目：有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目
子項目1
子項目名稱 有巢泗涇項目
所在地 上海市松江區(qū)
資產(chǎn)范圍 東鄰上?？七_(dá)傳動系統(tǒng)有限公司，南臨泗博路，西臨泗聯(lián)路，北臨查袋涇
建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 土地面積20,166.70平方米，總建筑面積55,136.87平方米
開竣工時間 開工時間：2019年5月 竣工時間：2021年2月
決算總投資（萬元） 39,227.03
評估值（萬元） 58,100.00（評估基準(zhǔn)日2023年12月31日）
運營起始時間 2021年3月
項目權(quán)屬起止時間及剩余年限 項目權(quán)屬起止時間：2018年12月3日至2088年12月2日 剩余年限：約64年（自2024年9月30日起算）
子項目2
子項目名稱 有巢東部經(jīng)開區(qū)項目
所在地 上海市松江區(qū)
資產(chǎn)范圍 東鄰松江區(qū)新橋消防救援站，南臨書林路，西鄰新松江置業(yè)09-10地塊在建工程，北臨九號河河道
建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 土地面積為28,224.30平方米，總建筑面積66,334平方米
開竣工時間 開工時間：2019年5月 竣工時間：2021年3月
決算總投資（萬元） 51,962.94
評估值（萬元） 53,600.00（評估基準(zhǔn)日2023年12月31日）
運營起始時間 2021年4月
項目權(quán)屬起止時間及剩余年限 項目權(quán)屬起止時間：2018年10月18日至2088年10月17日 剩余年限：約64年（自2024年9月30日起算）
基金首發(fā)招募說明書出具日基礎(chǔ)設(shè)施項目近三年及一期的經(jīng)營情況如下：
有巢泗涇項目：
表：有巢泗涇項目歷史收益情況
單位：萬元
項目 2022年1-6月 2021年 2020年 2019年
營業(yè)收入 1,710.97 1,949.17 尚未進(jìn)入運營階段
息稅攤銷折舊前利潤（EBITDA） 1,204.45 1,288.29
凈利潤 246.58 136.09
有巢東部經(jīng)開區(qū)項目：
表：有巢東部經(jīng)開區(qū)項目歷史收益情況
單位：萬元
項目 2022年1-6月 2021年 2020年 2019年
營業(yè)收入 1,693.93 1,932.73 尚未進(jìn)入運營階段
息稅攤銷折舊前利潤（EBITDA） 1,148.24 1,286.88
凈利潤 150.16 -195.29
根據(jù)戴德梁行出具的評估報告，有巢泗涇項目于2023年12月31日之市場價值為人民
幣5.81億元，市場價值單價為10,537元/平方米；有巢東部經(jīng)開區(qū)項目于2023年12月31
日之市場價值為人民幣5.36億元，市場價值單價為8,080元/平方米。兩個項目合計評估值
11.17億元。
截至2024年9月30日基礎(chǔ)設(shè)施項目整體財務(wù)指標(biāo)如下：
表：基礎(chǔ)設(shè)施項目重要財務(wù)指標(biāo)
單位：元
項目 2024年7-9月 2024年4-6月 2024年1-3月 2023年度 2022年度（2022年11月18日至2022年12月31日）
營業(yè)收入 19,874,470.78 19,549,002.36 19,361,816.74 77,489,916.30 7,675,333.30
營業(yè)成本 12,097,275.21 12,094,752.77 12,543,920.48 50,490,261.77 5,464,544.88
息稅折舊攤銷前利潤率（%） 70.77% 71.39% 70.09% 69.59% 65.00%
數(shù)據(jù)來源：華夏基金華潤有巢REIT2023年年報及2024年1季報、2季報、3季報。
根據(jù)《華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年年度報告》，基
礎(chǔ)設(shè)施基金2023年度現(xiàn)金流情況如下：
表：可供分配金額及分派率
單位：元
項目 2023年度實際數(shù)
可供分配金額 60,761,363.43
分派率 4.92%
注：2023年度現(xiàn)金流分派率=報告期內(nèi)可供分配金額/可參考公允價值凈值，可參考公
允價值凈值=期末基金合并財務(wù)報表凈資產(chǎn)-期末基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)涉及科目的賬面價
值+期末基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)評估價值。
二、基金投資與凈值表現(xiàn)
(一)投資目標(biāo)與投資策略
本基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，并取得基礎(chǔ)設(shè)施項目
投資目標(biāo)完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利。通過主動的投資管理和運營管理，力爭為基金份
額持有人提供穩(wěn)定的收益分配。
本基金存續(xù)期內(nèi)按照《基金合同》的約定以80%以上基金資產(chǎn)投資于租賃
住房類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃，并將優(yōu)先投資于以有巢住房租賃（深
圳）有限公司或其關(guān)聯(lián)方擁有或推薦的租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項目為投資標(biāo)的
投資范圍的資產(chǎn)支持專項計劃，并持有資產(chǎn)支持專項計劃的全部資產(chǎn)支持證券份額，
從而取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利。本基金的其余基金資產(chǎn)應(yīng)
當(dāng)依法投資于利率債（國債、政策性金融債、央行票據(jù)）、AAA級信用債
（企業(yè)債、公司債、金融債、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資債券、
公開發(fā)行的次級債、可分離交易可轉(zhuǎn)債的純債部分）或貨幣市場工具（債
券回購、銀行存款、同業(yè)存單等）以及法律法規(guī)或中國證監(jiān)會允許基礎(chǔ)設(shè)
施證券投資基金投資的其他金融工具。
本基金不投資于股票等權(quán)益類資產(chǎn)，也不投資于可轉(zhuǎn)換債券（可分離交易
可轉(zhuǎn)債的純債部分除外）、可交換債券。
本基金的投資策略包括資產(chǎn)支持證券投資策略與固定收益投資策略。其中，
主要投資策略資產(chǎn)支持證券投資策略包括初始投資策略、擴(kuò)募收購策略、資產(chǎn)出售及處
置策略、融資策略、運營策略、權(quán)屬到期后的安排。
業(yè)績比較基準(zhǔn)本基金暫不設(shè)立業(yè)績比較基準(zhǔn)。
本基金在存續(xù)期內(nèi)主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，以獲取基
礎(chǔ)設(shè)施運營收益并承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項目價格波動，因此與股票型基金、債券
風(fēng)險收益特征型基金和貨幣市場基金等常規(guī)證券投資基金有不同的風(fēng)險收益特征。一般
市場情況下，本基金預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低
于股票型基金。
注：投資者請認(rèn)真閱讀《招募說明書》“基金的投資”章節(jié)了解詳細(xì)情況。
(二)投資組合資產(chǎn)配置圖表/區(qū)域配置圖表
投資組合資產(chǎn)配置圖表
注：①圖示比例為定期報告期末除基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券之外的基金投資組合資產(chǎn)配置情況。
②本基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券取得的基礎(chǔ)設(shè)施項目公司的運營財務(wù)數(shù)據(jù)詳見定期報
告。
(三)自基金合同生效以來基金每年的凈值增長率及與同期業(yè)績比較基準(zhǔn)的比較
圖
暫無。
三、投資本基金涉及的費用
（一）基金銷售相關(guān)費用
本基金為封閉式基金，無申購贖回機(jī)制，不收取申購費/贖回費。場內(nèi)交易費用以證券
公司實際收取為準(zhǔn)。
（二）基金運作相關(guān)費用
以下費用將從基金資產(chǎn)中扣除：
費用類別收費方式/年費率收費方
本基金的基金管理費包括固定管理費和浮動
管理費：
固定管理費按已披露的前一個估值日的基金
資產(chǎn)凈值為基數(shù)（首個估值日及首個估值日
之前，以基金募集資金規(guī)模為基數(shù)），按照
0.10%的比例每日計提；包括基金管理人管理
費和計劃管理人管理費兩部分，年費率分別
基金管理人、計劃管理人和運
管理費為0.08%和0.02%。
營管理機(jī)構(gòu)
浮動管理費包含C1和C2兩個部分：C1按
照項目公司運營收入的一定比例計提，該比
例2022年取13.74%，2023年及以后取
13.37%；C2按照實際運營凈收益與目標(biāo)運營
凈收益差額的20%計提，C2僅在實際運營凈
收益高于目標(biāo)運營凈收益時計提。浮動管理
費由運營管理機(jī)構(gòu)收取。
按已披露的前一個估值日的基金資產(chǎn)凈值的
托管費0.01%年費率計提（首個估值日及首個估值日基金托管人
之前，以基金募集資金規(guī)模為基數(shù)）。
審計費用年費用金額（元）80,000.00會計師事務(wù)所
信息披露
年費用金額（元）120,000.00規(guī)定披露報刊
費
基金合同生效后與本基金相關(guān)的律師費、基
金份額持有人大會費用等可以在基金財產(chǎn)中
其他費用列支的其他費用按照國家有關(guān)規(guī)定和《基金相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)
合同》約定在基金財產(chǎn)中列支。費用類別詳
見本基金基金合同及招募說明書或其更新。
注：①本基金交易證券、基金等產(chǎn)生的費用和稅負(fù)，按實際發(fā)生額從基金資產(chǎn)扣除?；?
金管理人、計劃管理人和運營管理機(jī)構(gòu)在本基金存續(xù)期間所產(chǎn)生的管理費用由基金管理
人通過基金管理費統(tǒng)一從本基金財產(chǎn)中列支，相關(guān)主體費用的具體收支情況詳見定期報
告。
②管理費、托管費為最新合同費率。
③審計費用、信息披露費用為由基金整體承擔(dān)的年費用金額，非單個份額類別費用。上
表年費用金額為產(chǎn)品資料概要更新編制日所在年度的當(dāng)年度初始預(yù)估年費用金額，非實
際產(chǎn)生費用金額，實際由基金資產(chǎn)承擔(dān)的審計費和信息披露費可能與預(yù)估值存在差異，
最終實際金額以基金定期報告披露為準(zhǔn)。
四、風(fēng)險揭示與重要提示
（一）風(fēng)險揭示
本基金不提供任何保證。投資者可能損失投資本金。
投資有風(fēng)險，投資者購買基金時應(yīng)認(rèn)真閱讀本基金的《招募說明書》等銷售文件。
公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施基金）采用“公募基金+基礎(chǔ)
設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主要特點如下：一是基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券
的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，基礎(chǔ)設(shè)施基金80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)
施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項
目公司全部股權(quán)，通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)；
二是基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不
低于合并后基金年度可供分配金額的90%；三是基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開
放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)才可賣
出或申報預(yù)受要約。本基金與股票型基金、混合型基金和債券型基金等有不同的風(fēng)險收
益特征，本基金的預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金。
本基金需承擔(dān)投資基礎(chǔ)設(shè)施項目因投資環(huán)境、投資標(biāo)的以及市場制度等差異帶來的特有
風(fēng)險。
投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨以下風(fēng)險，包括但不限于：
1、與公募基金相關(guān)的風(fēng)險
本基金大部分資產(chǎn)投資于特定類型的基礎(chǔ)設(shè)施項目，具有權(quán)益屬性。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、
運營管理、會計政策及不可抗力等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值、基金凈值可能發(fā)
生波動，從而引起基金價格出現(xiàn)波動。同時，本基金在上海證券交易所上市，也可能因
為市場供求關(guān)系等因素而面臨交易價格大幅波動的風(fēng)險。
2、與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的風(fēng)險
本基金可能面臨的與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的風(fēng)險包括：產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)管理風(fēng)險、土
地使用政策風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金政策風(fēng)險、租賃住房稅收優(yōu)惠政策無法延續(xù)適
用導(dǎo)致現(xiàn)金流下降的風(fēng)險、市場風(fēng)險、收入來源集中度較高的風(fēng)險、運營風(fēng)險、處置風(fēng)
險、租金調(diào)整風(fēng)險、租戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險、租戶履約風(fēng)險、評估風(fēng)險、資產(chǎn)維護(hù)及資本性
支出風(fēng)險、現(xiàn)金流預(yù)測風(fēng)險、股東借款帶來的現(xiàn)金流波動風(fēng)險、運營管理機(jī)構(gòu)的履職風(fēng)
險、市場供需及競爭性項目風(fēng)險、關(guān)聯(lián)交易及利益沖突風(fēng)險、意外事件、安全生產(chǎn)事故
及不可抗力給基礎(chǔ)設(shè)施項目造成的風(fēng)險等。
具體風(fēng)險揭示詳見本基金招募說明書。
（二）重要提示
中國證監(jiān)會對本基金募集的注冊或核準(zhǔn)，并不表明其對本基金的價值和收益作出實
質(zhì)性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒有風(fēng)險。
基金管理人依照恪盡職守、誠實信用、謹(jǐn)慎勤勉的原則管理和運用基金財產(chǎn)，但不
保證基金一定盈利，也不保證最低收益。
基金的過往業(yè)績不代表未來表現(xiàn)。
基金投資者自依基金合同取得基金份額，即成為基金份額持有人和基金合同的當(dāng)事
人。
基金產(chǎn)品資料概要信息發(fā)生重大變更的，基金管理人將在三個工作日內(nèi)更新，其他
信息發(fā)生變更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件內(nèi)容相比基金的實際情況可
能存在一定的滯后，如需及時、準(zhǔn)確獲取基金的相關(guān)信息，敬請同時關(guān)注基金管理人發(fā)
布的相關(guān)臨時公告等。
基金投資人請認(rèn)真閱讀基金合同的爭議處理相關(guān)章節(jié)，充分了解本基金爭議處理的
相關(guān)事項。
五、其他資料查詢方式
以下資料詳見基金管理人網(wǎng)站[www.ChinaAMC.com][400-818-6666]：
1、基金合同、托管協(xié)議、招募說明書
2、定期報告，包括基金季度報告、中期報告和年度報告
3、基金份額凈值
4、基金銷售機(jī)構(gòu)及聯(lián)系方式
5、其他重要資料
華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金產(chǎn)品資料概要更新.pdf